Pewnie zastanawiają się państwo co oznaczają trudne słowa w waszej umowie kredytowej. Poniżej prezentuję najważniejsze pojęcia, abyście jeszcze lepiej rozumieli swoją umowę kredytową.

Rata Annuitetowa  – jest to równa rata kredytowa. Wartość tej raty nie ulega zmianie przez cały okres kredytowania pod warunkiem, że nie dojdzie do zmiany stopy procentowej. W racie annuitetowej odsetki są malejące.

Rata Kapitałowa – jest to malejąca rata kredytowa. Nazwa pochodzi od stałej kwoty kapitału, występującego w tej formie rozliczenia. Zawsze w racie kapitałowej przy tych samych parametrach kredytu koszt odsetek będzie niższy niż w racie równej. Przy racie malejącej trzeba posiadać wyższą zdolność kredytową.

Ubezpieczenie pomostowe – jest ubezpieczeniem, które trwa do momentu wpisu hipoteki w księdze wieczystej – płatne miesięcznie.

Ubezpieczenie niskiego wkładu – Ubezpieczenie pobierane miesięcznie od kredytobiorcy przez ubezpieczyciela, który ubezpiecza brakujący wkład wymagany przez dany bank. Przykładowo bank daje kredyty z 20% wkładem własnym bez ubezpieczenia ale jest także możliwość uzyskania kredytu z 10% wkładem pod warunkiem ubezpieczenia tego braku. Z reguły ubezpieczenie jest pobierane od kredytobiorców, którzy nie mają 20% wkładu własnego. Ubezpieczenie najczęściej wygasa po wniesieniu tego wkładu wraz ze spłatą kapitału – lecz nie w każdym przypadku.

Ubezpieczenie od utraty pracy – świadczenie wypłacane przez ubezpieczyciela w przypadku utraty pracy przez kredytobiorcę, który posiada status osoby bezrobotnej (zarejestrowanej w Urzędzie Pracy). Świadczenie może być wypłacone bezzwrotnie, najczęściej nie dłużej niż 6 lub 12 mies. w okresie jego obowiązywania (najczęściej 4 lat).

Marża – stały składnik oprocentowania kredytów. Zależny od oferty banku i innych parametrów m.in. wysokości wkładu własnego, wyboru dodatkowych produktów bankowych np. konta, karty kredytowej etc.

Wibor – jest ryzykiem, które każdy kredytobiorca musi akceptować. Stawka zmienna zależna od poziomu stóp procentowych ustanowionych w Polsce przez Radę Polityki Pieniężnej.

LTV – (z ang. Loan To Value) wskaźnik wyrażony procentowo (%) określający w jakim procencie bank kredytuje inwestycję. Stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia x 100%. Jeżeli klient posiada 20% wkładu własnego wówczas LTV wynosi 80%.

Oprocentowanie stałe – jak sama nazwa wskazuje jest stałe bez względu na zmiany stóp procentowych. Z reguły stałe ale tylko przez maksymalnie 5 lat i trochę kosztuje więcej niż zmienne – bank dolicza dodatkową marżę za ryzyko.

Oprocentowanie zmienne – oprocentowanie kredytu zależne od stopy procentowej na rynku.

Odstępstwo – odstępstwo od reguł panujących w banku. Odstępstwo wymaga indywidualnej zgody analityka określającego ryzyko.

Decyzja kredytowa – oficjalny dokument bankowy wydane kredytobiorcy, określający warunki kredytu bądź jego odmowę udzielenia.

Promesa zatrudnienia – dokument wystawiony przez pracodawcę, w celu potwierdzenia zatrudnienia, z reguły po zakończeniu obecnej umowy o pracę.

Promesa udzielenia kredytu – jest to przyrzeczenie banku określone w czasie, o przyznaniu kredytu. Najczęściej po analizie finansowej bez udziału w analizie nieruchomości.

Promesa bezciężarowego wyodrębnienia nieruchomości – jest to przyrzeczenie banku lub innej instytucji, która zabezpieczyła swoją wierzytelność wpisem hipoteki w IV dziale Księgi Wieczystej, mówiąca o tym, że zezwoli na wyodrębnienie z księgi głównej nieruchomości bez wpisu hipoteki. Występuje najczęściej na rynku pierwotnym przy inwestycjach deweloperskich w przypadku gdy deweloper posiada kredyt hipoteczny na finansowanie inwestycji, zabezpieczony hipoteką w IV dziale KW.

Scoring punktowy – wewnętrzny algorytm każdego banku, który pomaga w ocenie określenia ryzyka udzielenia wnioskodawcy kredytu. Na scoring wpływ ma bardzo wiele czynników m.in.: wykształcenie, źródło dochodu, wiek, płeć, sytuacja materialna, posiadany majątek, status cywilny, wykonywany zawód, stanowisko w pracy, wysokość dochodów, rodzaj zatrudnienia, historia spłat kredytów etc.

Cesja Wierzytelności – to dobrowolne ustąpienie, przeniesienie wierzytelności na inny podmiot (os. 3) zgodnie z określoną umową cesji.

Cesja np. ubezpieczenia – Przeniesienie praw z wypłaty np. odszkodowania z tytułu śmierci bezpośrednio do banku na spłatę kredytu.

BIK (Biuro Informacji Kredytowej) –  baza, która gromadzi informacje o wszystkich zobowiązaniach kredytowych tych już spłaconych oraz tych które aktualnie są spłacane bez kredytobiorców. Dzięki informacjom z bazy BIK banki wiedzą, jaka jest wiarygodność kredytowa wnioskującego o kredyt.

Historia kredytowa – historyczny wykaz spłat zobowiązań, przechowywany m.in. w BIKu.

Kosztorys – może być budowlany lub remontowy. Wykaz poszczególnych elementów, które będą podlegały budowie lub remontowi, z którego musi rozliczyć się kredytobiorca. Rozliczenie kosztorysu z reguły polega na przedstawieniu zdjęć lub faktur w celu udowodnienia bankowi, że środki uzyskane na ten cel z kredytu zostały prawidłowo przeznaczone.

Transza – jest to wypłacona częściowo kwota kredytu, np. przy budowie domu, remontu lub zakupie od dewelopera. W przypadku wypłat transz płatna jest tylko rata odsetkowa. Kolejne transze wypłacane są po przeprowadzeniu kontroli wykorzystania wcześniejszych transz.

Księga wieczysta – rejestr prowadzony przez sądy w Polsce, który jest publiczny. Pozwala na weryfikację, komu i jakie przysługują prawa w danej nieruchomości. Do zweryfikowania na podstawie numeru księgi wieczystej.

Wakacje kredytowe – możliwość zawieszenia całej raty lub raty kapitałowej, ściśle określone w umowie kredytowej. Wakacje kredytowe powodują zwiększenie salda zadłużenia lub wydłużenie okresu spłaty kredytu o okres zawieszenia rat. Możliwość wakacji kredytowych uzależniona jest od pozytywnej historii spłat bieżącego kredytu.

Wcześniejsza spłata – zawsze możliwa nadpłata częściowa lub spłaca całkowita kredytu. Z reguły wymaga poinformowania o tym fakcie banku, po przez złożenie dyspozycji wcześniejszej spłaty. Niektóre banki zezwalają na dokonanie wcześniejszej spłaty po przez aplikację konta, bez wychodzenia z domu i składania dodatkowych dokumentów. W przypadku wcześniejszych nadpłat kredytów niektóre banku wymagają podpisania aneksu do umowy kredytowej – niekiedy mogą okazać się płatne. W przypadku nadpłat kredytów możliwe jest skrócenie okresu spłaty kredytu przy pozostaniu na takiej samej racie lub pozostanie na tym samym okresie spłaty, który pozostał ale ze zmniejszeniem raty kredytu. Wybór zależy od kredytobiorcy. Banki w obecnej sytuacji rynkowej nie pobierają dłużej opłat za wcześniejszą spłatę kredytu niż 3 lata i nie pobierają wyższej prowizji niż 3 procent. Większość banków w ogóle nie pobiera opłaty za wcześniejszą spłatę zobowiązań. Przy kredytach gotówkowych żaden bank nie może pobierać opłaty.

Refinansowanie kredytu – najprościej mówiąc przeniesienie kredytu do innego banku w celu zmniejszenia kosztu kredytu. Przeniesienie kredytu wiąże się ze złożeniem pełnego wniosku kredytowego i przejścia całej analizy kredytowej.

Wycena nieruchomości – dokument sporządzony przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego w celu określenia wartości nieruchomości. W przypadku budowy domu rzeczoznawca określa kilka wartkości: wartość działki, wartość obecną budowy oraz wartość po wybudowaniu (wartość przyszłą).

Karencja – występuje przy kredytach budowlanych, remontowych – jest to zawieszenie części kapitałowej w spłacie kredytu. W okresie karencji następuje zawsze płatność tylko raty odsetkowej.

Kredytowanie naprzemienne – występuje przy budowie domu – możliwe zaangażowanie środków własnych dopiero po uruchomieniu kredytu przez bank – na przemian z bankiem.

Zdolność kredytowa – obliczana przez banki, w celu określenia maksymalnej kwoty jaką może uzyskać potencjalny kredytobiorca. Do zdolności brane są pod uwagę dochody oraz zobowiązania i ilość osób na utrzymaniu w danym gospodarskie domowym.

Zadatek lub zaliczka  – kwota określona w umowie przedwstępnej zaliczona na poczet ceny zakupu jako zadatek – nie podlega zwrotowi. W przypadku gdy, zadatek został wpłacony i strona kupująca wycofała się z transakcji kupna w czasie obowiązywania umowy przedwstępnej, wówczas taki zadatek może przepaść. Jeżeli strona sprzedająca wycofa się z transakcji sprzedaży w okresie obowiązywania umowy wówczas zadatek winien być zwrócony stronie kupującej w podwójnej wysokości. Zaliczka natomiast podlega zwrotowi. Zasady określające zadatek znajdują się w 394 K.C.